Es un contrato por medio del cual el propietario de bienes muebles o inmuebles, otorga al usufructuario el derecho real y temporal de disfrutar de sus bienes, adquiriendo el usufructuario la facultad de hacer suyo todo lo que produzca el bien, con la obligación de mantener su utilidad y/o sustancia.
Este tipo de contratos se pueden otorgar tanto a personas físicas como a personas morales (sociedades mercantiles, sociedades civiles, uniones de ejidos, asociaciones rurales de interés colectivo, sociedades de producción rural, etcétera).
En el contrato se deberá especificar la temporalidad de su otorgamiento. De tratarse de tierras ejidales, la vigencia del contrato dependerá del proyecto productivo de que se trate, no mayor de 30 años prorrogables (artículo 45 de la Ley Agraria).
El usufructo puede constituirse por la Ley, propia voluntad del hombre o por prescripción. El primero es el que se otorga a los padres o abuelos que ejerzan la patria potestad sobre un menor; el usufructo voluntario puede constituirse por testamento o contrato, y el usufructo por prescripción cuando el bien se posea en concepto de usufructuario durante el tiempo que señala la Ley, como en el caso de un usufructo constituido por un propietario aparente, cuyo derecho es posteriormente desconocido.
Para el caso que nos ocupa, nos limitaremos al usufructo otorgado por contrato, el cual puede constituirse a título gratuito u oneroso.
En el contrato de usufructo, el usufructuario tiene entre otros derechos los siguientes:
1. Ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesorias y ser considerado como parte en todo litigio, aunque sea seguido por el propietario, siempre que en él se interese el usufructo (artículo 989 del Código Civil).
2. Recibir todos los frutos, sean naturales, industriales o civiles (artículo 990 del Código Civil).
3. Gozar por sí mismo el bien usufructuado, enajenar, arrendar o gravar su derecho de usufructo, pero todos los actos o contratos que celebre como usufructuario, terminarán con el usufructo (artículo 1002 del Código Civil).
4. Gozar del derecho del tanto para el caso de que el propietario enajene el bien usufructuado (artículo 1005 del Código Civil).
En tierras ejidales, dicho supuesto procedería tratándose de tierras parceladas y previamente se haya respetado el derecho del tanto del cónyuge e hijos del enajenante, o de otras personas, cuando se hubiere adquirido previamente el dominio pleno (artículo 84 de la Ley Agraria).
5. El usufructuario puede hacer mejoras útiles y puramente voluntarias; pero no tiene derecho a reclamar su pago, aunque sí de retirarlas, siempre que sea posible hacerlo sin detrimento del bien en que esté constituido el usufructo (artículo 1003 del Código Civil).
Por lo que respecta a sus obligaciones, destacan entre otras las siguientes:
1. Dar la correspondiente fianza de que disfrutará de las cosas con moderación y restituirlas al propietario al extinguirse el usufructo con sus accesiones, no empeorándolas ni deteriorándolas por su negligencia (artículo 1006 del Código Civil).
2. Al respecto, se le puede dispensar de otorgar la fianza (artículo 1007 del Código Civil). Si el usufructo fuere constituido por contrato, y el que contrató quedare de propietario y no exigiere en el contrato ninguna fianza, el usufructuario no estará obligado a darla; pero si quedare de propietario un tercero, podrá pedirla, aunque no se haya estipulado en el contrato (artículo 1009 del Código Civil).
3. Para el caso de que el usufructuario grave, enajene o entregue en arrendamiento el usufructo, será responsable del menoscabo que tengan los bienes por culpa o negligencia de la persona que lo sustituya (artículo 1012 del Código Civil), por lo que es recomendable que en el contrato se especifique.
4. Toda disminución de los frutos que provengan de imposición de contribuciones, cargas ordinarias sobre la finca o cosa usufructuada, es de cuenta del usufructuario (artículo 1024 del Código Civil).
5. Si los derechos del propietario son perturbados por un tercero, sea del modo y por el motivo que fuere, el usufructuario está obligado a ponerlo en conocimiento de aquél; y si no lo hace, es responsable de los daños que resulten, como si hubiesen sido ocasionados por su culpa (artículo 1034 del Código Civil).
Por lo que se refiere a las causas previstas por el artículo 1038 del Código Civil para que el usufructo se extinga, se encuentran las siguientes:
• Por muerte del usufructuario.
• Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó.
• Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona; mas si la reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás subsistirá el usufructo.
• Por renuncia expresa del usufructuario, salvo que sea hecha en fraude de acreedores.
• Por la pérdida total del bien objeto del usufructo; de no ser total, subsistirá en la parte que haya quedado.
• Por no otorgar fianza el usufructuario por título gratuito, si el dueño no le ha eximido de esa obligación.
De acuerdo con el artículo 988 del Código Civil, las corporaciones que no puedan adquirir, poseer o administrar bienes raíces, tampoco pueden tener usufructo constituido sobre bienes de esta clase.
Asimismo, es prudente transcribir el artículo 1001 del Código Civil, el cual realiza una prevención relativa a la existencia de minas en las tierras, lo que en su caso deberá de tomarse en cuenta en aquellos contratos que se elaboren y que se encuentren en dicho supuesto:
No corresponden al usufructuario los productos de las minas que se exploten en el terreno dado en usufructo, a no ser que expresamente se le concedan en el título constitutivo del usufructo o que éste sea universal; pero debe indemnizarse al usufructuario de los daños y perjuicios que se le originen por la interrupción del usufructo a consecuencia de las obras que se practiquen para el laboreo de las minas.
Finalmente, para evitar confusiones, cabe hacer mención que en este contrato no existe la posibilidad de entregar en garantía el usufructo (artículo 46 de la Ley Agraria), en razón de que en ese caso, las partes deben acordar que en una transacción comercial o crediticia, si el propietario de las tierras incumpliera sus adeudos, garantiza su pago otorgando el usufructo de sus tierras a su acreedor por un periodo determinado expresamente, lo que le permitirá recuperar su inversión y/o préstamo. De acuerdo con la Ley Agraria, debe constituirse ante fedatario público, inscribirse en el Registro Agrario Nacional y sólo mediante resolución del Tribunal Agrario podrá hacerse efectiva dicha garantía.
Modelo 3
Contrato de usufructo
Contrato de usufructo de tierras ejidales que celebran, por una parte, el ejido (o comunidad): _________________________ municipio de _________________ del estado de ___________________________, representado por los señores _____________________________ y _____________________________ en su carácter de Presidente, Secretario y Tesorero del Comisariado Ejidal (o de Bienes Comunales), respectivamente; y por la otra la empresa (o persona física) ________________________ representada (para el caso de una persona moral) por el _____________________________________________________, en su carácter de representante legal, a quienes en lo sucesivo se les denominará el propietario y el usufructuario, respectivamente, al tenor de las siguientes declaraciones y cláusulas:
Declaraciones:
I. Declara el propietario:
1. Que fue creado mediante resolución presidencial de fecha _____________, publicada en el Diario Oficial de la Federación de fecha ____________________ y ejecutada con fecha __________________________.
Que por resolución presidencial de fecha _________________, publicada en el Diario Oficial de la Federación de fecha _________________, fue beneficiado con la acción agraria de ampliación, la cual fue ejecutada con fecha _________________ (si la hubiere).
La copia de dichas resoluciones se anexan al presente contrato como anexo uno.
2. Que es propietario de __________ hectáreas correspondientes a tierras de uso común.
3. Que es su intención otorgar el usufructo de _______________ hectáreas de uso común de que es propietario al usufructuario, por lo que con fecha ____________________, celebró Asamblea General, con las formalidades exigidas para los asuntos que trata el artículo 23, fracción V, de la Ley Agraria.
4. Que en dicha Asamblea se autorizó la celebración del presente contrato de usufructo, en el que se comprometen __________ hectáreas de uso común (de riego, temporal, agostadero), en los términos del presente contrato, las cuales están plenamente determinadas en el plano que se agrega al mismo como anexo dos.
5. Que sus representantes acreditan su personalidad con el acta de Asamblea en que fueron electos de fecha ___ de __________ de 199_, personalidad que no les ha sido modificada, restringida ni revocada en forma alguna.
Las copias de dicha acta se integran al presente contrato como anexo tres.
6. Que señala como domicilio para oír y recibir toda clase de notificaciones el ubicado en: _____________________________________________________.
II. Declara el usufructuario:
1. Que es una Sociedad Anónima de Capital Variable (ejemplo), debidamente constituida de conformidad con las leyes vigentes en la República Mexicana, lo cual acredita mediante la escritura pública número _____________ de fecha __________ pasada ante la fe del notario público número ____________, Lic. ________________________________________, con ejercicio y residencia en la ciudad de ______________________________ e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la ciudad de ____________________ del estado de _____________________, bajo el número __________, volumen _____________, libro ____________, sección ____________, con fecha ____________.
La copia de la escritura pública se integra al presente contrato como anexo cuatro.
2. Que la personalidad de su representante en el presente contrato se acredita con el poder otorgado al mismo, según escritura pública número __________ de fecha __________, pasada ante la fe del notario público número ________, Lic. _________________________, con residencia en ____________ e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la ciudad de __________________ del estado de ____________________, bajo el número __________, volumen ____________, libro __________, sección __________, con fecha __________, el cual no ha sido revocado ni modificado y para los efectos del presente contrato se adjunta como anexo cinco.
(Que en este acto comparece representándolo el C. ______________________, en su carácter de ______________________________, lo que se acredita en la escritura pública a que hace mención el numeral 1 del presente apartado de declaraciones) para el caso de que la propia escritura de la sociedad identifique al representante.
3. Que entre sus objetivos sociales se encuentran... (se transcribirían y/o resumirían los objetivos establecidos en la escritura pública).
4. Que es de interés que el propietario le otorgue en usufructo las tierras materia del presente contrato, en las cuales realizará las siguientes actividades (resumir la actividad económica que desarrollará).
5. Que conoce las modalidades a las cuales está sujeta la propiedad ejidal y lo que dispone la Ley Agraria, en lo relativo a la celebración del presente contrato.
6. Que señala como domicilio para oír y recibir toda clase de notificaciones el ubicado en: _____________________________________________________.
III. Ambas partes declaran:
Que de conformidad a las declaraciones descritas, es su interés celebrar el presente contrato para los efectos de formalizar sus relaciones, en los términos del presente instrumento.
Con base en lo anterior y con fundamento en los artículos 27, fracción VII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 2, 9, 23, fracción V, 32, 33,43, 45, 73 y 74 de la Ley Agraria; 25, fracción II, inciso h) y 36, fracción X del Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional; 980 al 1048 del Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal; 1, 2, 6, 10,148 y 150 de la Ley General de Sociedades Mercantiles y 18, fracción XI, de la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios, las partes acuerdan celebrar el presente contrato, de conformidad a las siguientes:
Cláusulas:
PRIMERA. El propietario otorga al usufructuario __________ hectáreas de uso común (de riego, temporal, agostadero, etcétera) de su propiedad, descritas en la declaración 1, inciso 2, con el propósito de que éste aproveche los productos y beneficios que de ellas pueda obtener. Superficie que presenta las siguientes medidas y colindancias:
Al norte __________________ _______ m
Al sur ____________________ _______ m
Al este ___________________ _______ m
Al oeste __________________ _______ m
SEGUNDA. El propietario se compromete a no entorpecer ni estorbar la labor del usufructuario respecto de las tierras materia del presente contrato.
TERCERA. El usufructuario podrá transmitir, enajenar, gravar o arrendar el usufructo que se le otorga sin que para ello requiera del consentimiento del propietario, siendo responsable del menoscabo que tengan las tierras por culpa o negligencia de la persona que lo sustituya.
Todos los actos o contratos que con base en esta cláusula realice el usufructuario, terminarán con el usufructo por lo que no afectarán al propietario, de lo cual responderá el usufructuario.
O bien: El usufructuario no podrá transmitir, enajenar, gravar o arrendar el usufructo que se le otorga, por lo que renuncia a tales derechos, consignados en el artículo 1002 del Código Civil Federal.
CUARTA. El propietario autoriza al usufructuario para hacer toda clase de acondicionamientos, reparaciones y modificaciones al inmueble usufructuado, que sean necesarios para lograr el objetivo de aprovechamiento perseguido por el usufructuario, sin que ello le otorgue derecho a reclamar su pago, aunque sí de retirarlos, siempre que sea posible hacerlo sin detrimento del inmueble materia del usufructo.
QUINTA. El usufructuario otorgará al propietario por concepto del usufructo que se le otorga (anualmente, semestralmente o como pago único según lo acuerden las partes), la cantidad de $ ( _________ ) ( ________________ ). Para el caso de que no sea pago único, es recomendable transcribir la siguiente redacción: Cantidad que le será entregada al Tesorero del Comisariado Ejidal, en el lugar de costumbre donde el ejido realiza sus asambleas.
SEXTA. El usufructuario asume la obligación de hacer del conocimiento del propietario cualquier perturbación de sus derechos respecto de las tierras usufructuarias y, en caso de no hacerlo, será responsable de los daños que resulten, como si hubieren sido ocasionados por su culpa.
SÉPTIMA. El propietario libera al usufructuario de la obligación de otorgar fianza por el usufructo que se le otorga.
O bien: Para garantizar que el usufructuario aprovechará y disfrutará con moderación del inmueble, y que restituirá al propietario al término del mismo sin empeorar ni deteriorar su propiedad, otorga al propietario una fianza económica por la cantidad de ( ____________ ) ( ___________________ ), para lo cual exhibe y entrega en el acto de firma del presente instrumento la correspondiente fianza, la que será cobrada en la institución bancaria que la expide, previa calificación legal de los deterioros que se hayan causado.
OCTAVA. El usufructuario tendrá derecho a ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesionarías y ser considerado como parte de todo litigio que tenga que ver con las tierras materia del presente contrato, aunque sea seguido por el propietario.
NOVENA. Para el caso de que el usufructuario incumpla con las obligaciones derivadas del presente contrato, el propietario podrá optar por la rescisión del mismo o exigir su cumplimiento. Para el caso de que se opte por la rescisión, el usufructuario perderá en beneficio del propietario los frutos y productos pendientes por recolectar, así como los bienes que hayan sido incorporados al inmueble.
DÉCIMA. El presente contrato tendrá una duración ____________ (años y/o meses), contados a partir de su firma (prorrogable o no atendiendo a los acuerdos de las partes).
DÉCIMA PRIMERA. Son causas de terminación anticipada:
1. La muerte del usufructuario.
2. Por renuncia expresa del usufructuario, salvo en el caso de que la renuncia tenga el propósito de faltar al cumplimiento que tenga con sus acreedores.
3. Por expropiación de las tierras materia del usufructo, renunciando el usufructuario a los derechos consignados en el artículo 1043 del Código Civil Federal.
4. La voluntad expresada por cualquiera de las partes, debiendo notificarse por escrito a la otra, con la debida anticipación (un mes, seis meses, un año, un ciclo agrícola, etcétera, atendiendo al acuerdo de las partes y al uso que se le dará a las tierras).
DÉCIMA SEGUNDA. Para el caso de que una de las partes incumpla las obligaciones y compromisos que asume en el presente contrato, pagará a su contraparte, como pena convencional la cantidad de $ ( _________________ ) ( ___________________ ).
DÉCIMA TERCERA. En caso de suscitarse conflicto y/o controversia con motivo de la interpretación y/o cumplimiento del presente contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los Tribunales Unitarios Agrarios del domicilio del propietario (se recomienda dar siempre preferencia a los núcleos de población agrarios), renunciando desde este momento a la que les pudiera corresponder en razón de sus domicilios futuros o por cualquier otra causa.
DÉCIMA CUARTA. El presente contrato surtirá efectos a partir de la fecha en que se suscribe, mismo que podrá ser revisado, modificado o adicionado, previo acuerdo de las partes, lo que en todo caso se deberá hacer constar por escrito.
DÉCIMA QUINTA. El presente contrato será inscrito en el Registro Agrario Nacional.
Leído que fue, y debidamente enteradas del alcance y contenido legal de sus cláusulas, las partes firman el presente contrato, por triplicado, en la ciudad de ___________________, a los ______ días del mes de ___________________ de 199_.
Por el propietario
El Comisariado Ejidal del núcleo de población agrario
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Nombre |
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Presidente |
Secretario |
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Tesorero |
El Consejo de Vigilancia
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Presidente |
Primer Secretario |
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Segundo Secretario |
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Por el usufructuario |
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Representante legal |