Con la denominación de arrendamiento de fincas rústicas, el Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal, prevé este tipo de contrato, en los artículos 2454 a 2458.

El Código Civil define al arrendamiento, señalando que es un contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente –una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto– recibiendo dicha contraprestación la denominación de renta.

Este contrato, por disposición expresa del Código Civil, no puede exceder de 10 años para las fincas destinadas a habitación, de 15 para las destinadas al comercio y de 20 para aquellas destinadas al ejercicio de la industria; sin embargo, el artículo 45 de la Ley Agraria establece la posibilidad de que los arrendamientos de tierras ejidales puedan tener una vigencia acorde al proyecto productivo, no mayor de 30 años prorrogables.

En materia agrícola, el contrato de arrendamiento es aquel que tiene por objeto conceder el uso y goce de tierras con vocación agropecuaria, a cambio de una cantidad de dinero o cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada.

En el contrato mencionado se establecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes: así, el arrendador se encuentra obligado a entregar al arrendatario la finca arrendada y en condiciones para servir al uso convenido; a efectuar las reparaciones necesarias tendientes a conservar la cosa arrendada; a no estorbar ni entorpecer el uso de la cosa arrendada, salvo por causa de reparaciones urgentes; a garantizar el uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato y a responder de los daños y perjuicios por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

Por su parte, el arrendatario se encuentra obligado a satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; a responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia; a servirse de la cosa para el uso convenido; a no variar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento expreso del arrendador; a realizar las reparaciones de los deterioros de poca importancia y a no subarrendar la cosa arrendada ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador. En el último año de vigencia del arrendamiento, debe el arrendatario permitir a su sucesor o al dueño, barbechar las tierras que tenga desocupadas. Terminado el arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho para usar las tierras y edificios cuando los hubiere, por el tiempo absolutamente indispensable para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes al terminar el contrato.

Modelo 1

Contrato de arrendamiento

Contrato de arrendamiento que celebran, por una parte, el ejido (o comunidad): __________________________, municipio de __________________________, del estado de __________________________, representado por los señores: __________________________________ y ____________________________ en su carácter de Presidente, Secretario y Tesorero del Comisariado Ejidal (o de Bienes Comunales), respectivamente, y por la otra la empresa (o persona física): _________________________________ representada (para el caso de una persona moral) por el __________________________________________ en su carácter de representante legal, a quienes en lo sucesivo se les denominará el arrendador y el arrendatario, respectivamente, al tenor de las siguientes declaraciones y cláusulas:

Declaraciones:

I. Declara el arrendador:

1. Que fue creado mediante resolución presidencial de fecha _____________, publicada en el Diario Oficial de la Federación de fecha ____________________ y ejecutada con fecha _____________________.

Que por resolución presidencial de fecha ___________, publicada en el Diario Oficial de la Federación de fecha ____________, fue beneficiado con la acción agraria de ampliación, la cual fue ejecutada con fecha ________ (si la hubiera).

La copia de dichas resoluciones se anexa al presente contrato como anexo uno.

2. Que es propietario de ____________ hectáreas correspondientes a tierras de uso común.

3. Que es su intención celebrar el presente contrato con el arrendatario respecto de _______ hectáreas de uso común de que es propietario, por lo que con fecha ___________, celebró Asamblea general, con las formalidades exigidas para los asuntos que trata el artículo 23, fracción V, de la Ley Agraria.

4. Que en dicha Asamblea se autorizó la celebración del presente contrato de arrendamiento, el que comprende _____________ hectáreas de uso común (de riego, temporal, agostadero) las cuales están plenamente identificadas en el plano que se anexa al presente contrato como anexo dos.

5. Que sus representantes acreditan su personalidad con el acta de Asamblea en que fueron electos, de fecha ____ de ________________ de 199_, personalidad que no les ha sido modificada, restringida ni revocada en forma alguna. Copia de dicha acta se agrega al presente contrato como anexo tres.

6. Que señala como domicilio para oír y recibir toda clase de notificaciones el ubicado en: _____________

_______________________________________________________________________.

1. Que es una Sociedad Anónima de Capital Variable (ejemplo), debidamente constituida de conformidad con las leyes vigentes en la República Mexicana, lo cual acredita mediante la escritura pública número _________de fecha ________________, pasada ante la fe del notario público número ____________, Lic. ________________________, con ejercicio y residencia en la ciudad de _____________________________, e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la ciudad de __________________, del estado de ____________________, bajo el número _________________, volumen ___________, libro _____________, sección ______________, con fecha __________.

La copia de la escritura pública se anexa al presente contrato como anexo cuatro.

2. Que la personalidad de su representante en el presente contrato se acredita con el poder otorgado al mismo, según escritura pública número _________ de fecha _________ pasada ante la fe del notario público número __________, Lic. ___________________________________ con residencia en __________ e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de la ciudad de ______________, del estado de _______________, bajo el número _________ volumen ______________, libro _____________, sección______________, con fecha ________, el cual no ha sido revocado ni modificado. Para efectos de lo anterior se adjunta como anexo cinco.

(Que en este acto comparece representándolo el C. ______________________, en su carácter de ______________ lo que se acredita en la escritura pública a que hace mención el numeral 1 del presente apartado de declaraciones) para el caso de que la propia escritura de la sociedad identifique al representante legal.

3. Que entre sus objetivos sociales se encuentran... (se transcribirían y/o resumirían los objetivos establecidos en la escritura pública).

4. Que es su interés suscribir el presente contrato con el arrendador respecto de __________ hectáreas de uso común que son propiedad de este último para cultivarlas (o para emplearlas para la explotación ganadera en su caso).

5. Que conoce las modalidades a las cuales está sujeta la propiedad ejidal y lo que dispone la Ley Agraria, en lo relativo a la celebración del presente contrato.

6. Que señala como domicilio para oír y recibir toda clase de notificaciones el ubicado en: ______________________________

_____________________________________.

Que de conformidad a las declaraciones descritas, es su interés celebrar el presente contrato para los efectos de formalizar sus relaciones, en los términos del presente instrumento.

Con base en lo anterior y con fundamento en los artículos 27, fracción VII, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 2, 9, 23, fracción V, 32, 33, 43, 45, 73 y 74 de la Ley Agraria; 25, fracción II, inciso h) y 36, fracción X, del Reglamento Interior del Registro Agrario Nacional; 2398 a 2447, 2454 a 2458 y 2483 a 2496 del Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal; 1, 2, 6,10,148, y 150 de la Ley General de Sociedades Mercantiles y 18, fracción XI; de la Ley Orgánica de los Tribunales Agrarios, las partes acuerdan celebrar el presente contrato, de conformidad a las siguientes:

Cláusulas:

PRIMERA. El arrendador otorga en arrendamiento al arrendatario ________ hectáreas de uso común (de riego, temporal o agostadero), las cuales destinará única y exclusivamente para el cultivo o cultivos o bien para la explotación ganadera, según sea el caso. (Es necesario especificar el uso que se les dará). Dicha superficie presenta las siguientes medidas y colindancias:

Al norte __________________ _______ m

Al sur ____________________ _______ m

Al este ___________________ _______ m

Al oeste __________________ _______ m

SEGUNDA. El arrendador entrega al arrendatario las tierras materia del presente contrato, con todas sus pertenencias y en el estado de servir para el uso convenido.

TERCERA. Durante la vigencia del presente contrato, el arrendador se obliga a no estorbar ni entorpecer de manera alguna las labores del arrendatario, garantizando el uso y goce de las tierras que otorga en arrendamiento.

CUARTA. El arrendador se compromete a responder de los perjuicios que sufra el arrendatario por los vicios ocultos que respecto de las tierras materia del presente contrato pudieran existir, siempre que sean anteriores a la vigencia del mismo.

QUINTA. Es obligación del arrendatario pagar la renta de las tierras en la forma y tiempo convenidos; responder por los daños o perjuicios que, por su culpa, imprudencia o negligencia, sufran éstas, así como a servirse de ellas para el uso convenido.

SEXTA. El arrendatario no podrá variar la forma y/o modalidades físicas que presentan las tierras arrendadas para su explotación y/o aprovechamiento sin el consentimiento expreso del arrendador. Correrán a cargo del arrendatario las reparaciones de los deterioros causados por su uso regular.

SÉPTIMA. El arrendatario está obligado a hacer del conocimiento del arrendador, con la oportunidad debida, la necesidad de reparaciones mayores que se requieran. De no hacerlo y se causasen daños o perjuicios, deberá de restituir los gastos que el arrendador realice para reparar los daños o perjuicios.

OCTAVA. El arrendatario deberá avisar al arrendador –con la oportunidad debida– la usurpación o daños causados o que pretendan causar terceros, respecto de las tierras materia del presente contrato. Esta omisión le obligará al arrendador a pagar los daños y perjuicios que se ocasionen.

NOVENA. El arrendatario no tendrá derecho a la rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada ni por pérdida de los frutos o productos provenientes de casos fortuitos ordinarios, pero sí cuando haya pérdida de más de la mitad de los frutos o productos por casos fortuitos extraordinarios; en estos supuestos, el precio del arrendamiento se rebajará proporcionalmente al monto de las pérdidas sufridas.

DÉCIMA. Para los efectos de la cláusula que antecede, por casos fortuitos extraordinarios se entiende: el incendio, la inundación insólita, terremotos u otro acontecimiento igualmente imprevisible.

DÉCIMA PRIMERA. El arrendatario no podrá subarrendar ni ceder sus derechos respecto de las tierras materia del presente contrato, sin el previo consentimiento por escrito del arrendador.

DÉCIMA SEGUNDA. El arrendatario, en el último año del arrendamiento, deberá permitir a su sucesor o al arrendador, aprovechar las tierras que tenga desocupadas y en las que no pueda verificar la nueva siembra, así como el uso de los edificios y demás medios que fueran necesarios para las labores preparatorias del año siguiente.

DÉCIMA TERCERA. El arrendatario tendrá derecho –una vez terminado el arrendamiento– al uso de las tierras y edificios por el tiempo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos pendientes.

DÉCIMA CUARTA. Será motivo de rescisión del presente contrato, la falta de pago puntual de dos o más rentas, el uso no convenido de las tierras arrendadas y el subarriendo no consentido por el arrendador.

DÉCIMA QUINTA. Ambas partes convienen en que, si por caso fortuito o fuerza mayor se impide el uso de las tierras arrendadas, no se causará la renta estipulada mientras dure el impedimento y, si este dura más de un ciclo agrícola (o el tiempo que se determine, dos, tres meses o menos, etc.) el arrendatario podrá solicitar la rescisión del contrato.

DÉCIMA SEXTA. Ambas partes acuerdan que el presente contrato terminará antes de la vigencia establecida, cuando exista convenio expreso entre las partes, por nulidad o rescisión, por destrucción de las tierras arrendadas o por su expropiación.

DÉCIMA SÉPTIMA. Ambas partes acuerdan que el precio de la renta será de $ (__________) (________________), pagaderos cada (mes, año o ciclo agrícola) cantidad que será incrementada anualmente de manera porcentual, tomando como base el índice inflacionario que se haya registrado (o bien, conforme al aumento que haya registrado el salario mínimo general vigente en la entidad federativa respectiva). Dicha cantidad le será entregada al Tesorero del Comisariado Ejidal, en el lugar de costumbre donde el ejido realiza sus asambleas.

DÉCIMA OCTAVA. El arrendador no podrá retener de propia autoridad, todo o parte de los frutos o productos obtenidos por el arrendatario, para garantizar lo que éste le deba por razón del arrendamiento.

DÉCIMA NOVENA. El presente contrato tendrá una duración de (ciclos agrícolas, años, meses, según sea el caso), contados a partir de su firma (prorrogable o no, atendiendo a los acuerdos de las partes).

VIGÉSIMA. Las partes acuerdan que al término del presente contrato, el arrendatario procederá a la entrega de las tierras arrendadas y en caso de no hacerlo pagará, como pena convencional, la cantidad equivalente de la renta al momento de hacerse exigible la entrega, más un ___ por ciento (el cinco o 10 por ciento se considera como razonable).

VIGÉSIMA PRIMERA. En caso de suscitarse conflicto o controversia con motivo de la interpretación y/o cumplimiento del presente contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los Tribunales Unitarios Agrarios del domicilio del arrendador (se recomienda dar siempre preferencia a los núcleos de población agrarios), renunciando desde este momento a la que les pudiera corresponder en razón de sus domicilios futuros o por cualquier otra causa.

VIGÉSIMA SEGUNDA. El presente contrato surtirá efectos a partir de la fecha en que se suscribe, mismo que podrá ser revisado, modificado o adicionado, previo acuerdo de las partes, lo que en todo caso se deberá hacer constar por escrito.

VIGÉSIMA TERCERA. El presente contrato será inscrito en el Registro Agrario Nacional.

Leído que fue, y debidamente enteradas del alcance y contenido legal de sus cláusulas, las partes firman el presente contrato, en tres ejemplares, en la ciudad de ___________________________________ a los __________________ días del mes de _________________ de 199_.

Por el arrendador

El Comisariado Ejidal del núcleo de población agrario

El Consejo de Vigilancia